Quelle: Mietentscheid Frankfurt · 20. September 2018

Wohnungspolitik selbst machen

In Frankfurt am Main will ein Bündnis per Bürgerentscheid die Mieten bezahlbar machen. Der Bedarf ist groß, der Widerstand von Politik und der öffentlichen Wohnbaugesellschaft auch.

Anfang 2018 hat sich in Frankfurt ein zivilgesellschaftliches Bündnis gegründet, um mittels Bürgerinnenentscheid die Stadt zu einer wohnungspolitischen Kehrtwende zu zwingen. Teil des Bündnisses Mietentscheid Frankfurt sind etwa der Asta der Goethe-Universität, verschiedene Stadtteil- und Mieterinneninitiativen, der Mieterinnenverein „Mieter helfen Mietern“, die Grüne Hochschulgruppe, attac, DIE LINKE und viele andere. Mit dem Mietentscheid will das Bündnis durchsetzen, dass deutlich mehr geförderter und damit bezahlbarer Wohnraum für untere und mittlere Einkommensgruppen in Frankfurt am Main entsteht. Und dies nicht nur im Neubau, sondern auch im Bestand des stadteigenen Wohnungsbauunternehmens ABG Frankfurt Holding.

Um erfolgreich zu sein, müssen in einem ersten Schritt ca. 20.000 Unterschriften gesammelt werden. Damit sieht es gut aus: Schon beim Start am 25. August haben mehr als 1300 Menschen unterschrieben. Wenn anschließend das Rechtsamt der Stadt die Forderungen des Bürgerentscheids für zulässig erklärt, kann das eigentliche Referendum stattfinden. Erfolgreich ist das Bündnis, wenn mindestens 15 Prozent der Wahlberechtigten mit „Ja“ stimmen. Ein erfolgreicher Bürgerinnenentscheid hätte die Qualität eines Beschlusses der Gemeindevertretung und die Stadt müsste die Forderungen des Bündnisses bedingungslos umsetzen.

Wo ist das Problem?

Wie auch anderswo steigen die Mieten in Frankfurt seit Jahren drastisch und sind für viele kaum mehr bezahlbar. Gleichzeitig schwindet die Zahl von Wohnungen mit Sozialbindung. In den 1990er-Jahren gab es in Frankfurt noch ca. 70.000 solcher Wohnungen, heute nur noch knapp 26.000. Das Besondere an ihnen: Bei diesen sogenannten Sozialwohnungen handelt es sich um ganz normale Wohnungen, deren Miete aber einer Preisbindung unterliegt. Sie darf nur 5,00 bis 6,50 Euro pro Quadratmeter betragen. Zum Vergleich: bei ungebundenen Wohnungen liegt sie mittlerweile oft schon bei 16 Euro. 2017 wurden nur noch 134 Sozialwohnungen gebaut, das sind bei 4.722 Baufertigstellungen lediglich 3 Prozent aller Neubauten. Zudem fallen jährlich hunderte Sozialwohnungen aus der Preisbindung und die Miete steigt dann sprungartig an. Sogar die Bertelsmann Stiftung stellt in einer Studie von 2013 fest, dass in der Mainmetropole lediglich 1 Prozent des Wohnungsangebots für Familien finanzierbar ist, die über weniger als 60 Prozent des ortsüblichen Nettoeinkommens verfügen und damit unter der Armutsgrenze liegen. Dementsprechend riesig ist die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen. Standen im Jahr 2009 noch 5.500 Haushalte auf der Warteliste für Sozialwohnungen beim Frankfurter Wohnungsamt, waren es 2017 schon 9.500 (= 23.000 Menschen), Tendenz steigend.

Zudem hat das Darmstädter Institut Wohnen und Umwelt bereits 2015 ermittelt, dass vom Einkommen her 49 Prozent aller Frankfurter Mietwohnungshaushalte Anspruch auf eine Sozialwohnung zu einem Mietpreis von 5,00 bis 6,50 Euro haben. Zusätzlich haben 19 Prozent aller Mieterinnen Anspruch auf eine Wohnung im sogenannten Frankfurter Mittelschichtsprogramm, also für 8,50 bis 10,50 Euro pro Quadratmeter. Zusammengenommen sind 68 Prozent aller Frankfurter Miethaushalte berechtigt, eine geförderte Wohnung zu beziehen. Die derzeitige Lage am Wohnungsmarkt ist also ein klassenübergreifendes Problem.

Woran liegt das?

Die Situation ist Folge einer neoliberalen städtischen Wohnungspolitik. Während also die „halbe Stadt“ Anrecht auf Sozialwohnungen und 19 Prozent auf Wohnungen des Frankfurter Mittelschichtprogramms haben, befinden sich aktuell nur knapp 8,5 Prozent aller Frankfurter Wohnungen in solchen Preisbindungen – jedes Kind erkennt schnell, dass hier etwas nicht stimmt. Die Wohnungspolitik des Frankfurter Magistrats und der stadteigenen Wohnungsgesellschaft ABG Frankfurt Holding (diese besitzt rund 20 Prozent aller Mietwohnungen in Frankfurt) haben diese Situation wesentlich verursacht: Der geförderte Wohnungsbau wurde in den letzten Jahren massiv vernachlässigt, zudem sorgt eine Regelung dafür, dass bei Sozialwohnungen nach meist 20 Jahren die Preisbindungen auslaufen. Selbst öffentliche Wohnungsgesellschaften nutzen dies, um die Mieten dann deutlich anzuheben.

So setzt die städtische Wohnungsgesellschaft ABG Mieten für freifinanzierte Wohnungen immer weiter nach oben, indem sie im Falle der Neuvermietung die Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete anhebt. Statt sich an den Bedürfnissen großer Teile der Bevölkerung zu orientieren und daran, wie viel die Erhaltung des Wohnungsbestandes das Unternehmen kostet, werden die Gewinne immer weiter gesteigert. So machte die städtische ABG in den letzten 5 Jahren fast 400 Millionen Euro Gewinn und erreicht inzwischen eine Eigenkapitalrendite von um die 10 Prozent. Derweil verringert sich der Bestand an bezahlbarem Wohnraum immer weiter. Neubau findet in Frankfurt und Umgebung hauptsächlich im oberen Preissegment statt. Neben teuren Mietwohnungen entstehen Eigentumswohnungen, die sich nur noch Haushalte mit hohen und sehr hohen Einkommen leisten können. Die öffentlichen Wohnungsunternehmen unterscheiden sich in diesem Punkt leider kaum von renditegeleiteten Immobilieninvestoren.

Was will der Mietentscheid erreichen?

Mehr bezahlbaren Wohnraum, und zwar schnell. Um die Verdrängung der Frankfurterinnen mit kleinen und mittleren Einkommen zu verhindern, will der Mietentscheid erreichen, dass deutlich mehr Sozialwohnungen und geförderte Wohnungen geschaffen werden. Dazu hat das Bündnis drei Strategien entwickelt, die ziemlich viel bewegen könnten: Erstens soll die städtische Wohnungsbaugesellschaft ABG im Neubau ausschließlich geförderte Wohnungen schaffen. Je nach Bauleistung können so 500 bis 1.000 geförderte Wohnungen pro Jahr errichtet werden.

Schon am ersten Tag haben viele unterschrieben. Bild: Sebastian Schipper

Zweitens sollen die Mieten bei der ABG für alle Bestandsmieterinnen, die vom Einkommen her Anspruch auf eine Sozialwohnung haben, jedoch eine höhere Miete zahlen, auf maximal 6,50 Euro pro Quadratmeter abgesenkt werden. Schätzungen zufolge könnten davon ca. 10.000 Haushalte profitieren. Und drittens ist die Idee, dass die städtische Wohnungsbaugesellschaft beim Auszug einer Mietpartei die Wohnung nicht wie bislang üblich zur ortsüblichen Vergleichsmiete neu vergibt, sondern zu den entsprechenden Preisniveaus und Belegungsbindungen des geförderten Wohnungsbaus (also zwischen 5,00 und 10,50 €/m²).

Zusammen kann mittels dieser drei Strategien die Anzahl an geförderten und damit bezahlbaren Wohnungen deutlich ausgeweitet und auch unabhängig von Laufzeiten der Sozialbindung zukünftig gesichert werden. Gleichzeitig soll damit ein Paradigmenwechsel erreicht werden: die städtische ABG soll den Bedarf breiter Teile der Bevölkerung in den Mittelpunkt stellen – hohe Eigenkapitalrenditen bei einem öffentlichen Unternehmen braucht eigentlich niemand.

Aber: Wer soll das bezahlen?

Noch bevor die erste Unterschrift überhaupt gesammelt worden ist, hat auch schon die Gegenkampagne begonnen. Angeführt wird diese unter anderem von der konservativen Presse (FAZ) und der Geschäftsführung der ABG. Beide behaupten zum Beispiel, dass der Mietentscheid rechtlich nicht zulässig sei und daher gar nicht stattfinden werde. Da es sich bei der städtischen Wohnungsgesellschaft um eine GmbH handele, hätten die Bürgerinnen nichts mitzuentscheiden, so die Argumentation. Dem hält das Bündnis entgegen, dass der Mietentscheid rechtlich wasserdicht ist. Die Forderungen sind vorab von zwei unabhängigen Anwältinnen geprüft worden. Beide kamen in ihren Gutachten zu dem Ergebnis, dass das Bürgerbegehren rechtlich zulässig ist. Zudem argumentieren die Verteidigerinnen der bisherigen Wohnungspolitik, dass die Forderung des Bündnisses, die ABG soll zukünftig nur noch geförderten Wohnraum bauen, in einer „Ghettobildung“ münde. Wenn man Wohnraum für mittlere und untere Einkommensgruppen schafft, entstünden, so die Behauptung, soziale Brennpunkte, die die Bewohnerinnen stigmatisierten.

Abgesehen davon, dass das sozialchauvinistische Gerede von entstehenden sozialen Brennpunkten Menschen diffamiert, die von Armut bedroht sind, macht der Mietentscheid natürlich Frankfurt nicht zu einer „Ghetto“-Stadt. Insgesamt haben 68 Prozent aller Mieterinnen Anspruch auf eine geförderte Wohnung. Öffentlicher Wohnungsbau, der sich an diese mittleren und unteren Einkommensgruppen richtet, schafft keine Brennpunkte, sondern lebenswerte und attraktive Stadtviertel. Außerdem baut die ABG ihre Wohnungen ja nicht alle an einer Stelle, sondern über die ganze Stadt verteilt. Da in den letzten Jahren und Jahrzehnten in Frankfurt fast ausschließlich gehobene und sehr teure Wohnungen entstanden sind, kann der Mietentscheid hier ein deutliches Gegengewicht setzen, um die Entstehung von Wohlstandsghettos nur für Reiche zu verhindern.

Weiter wird von den Gegnerinnen des Mitentscheids postuliert, dass die Kosten für mehr Wohnbauförderung und Mietabsenkungen die städtische Wohnungsbaugesellschaft in den Ruin treiben werde. Dem hält das Bündnis entgegen, dass der Mietentscheid finanzierbar ist, ohne dass die ABG in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät. Insgesamt entstehen durch die drei Forderungen geschätzte jährliche Kosten von 112,7 Millionen Euro. Gedeckt werden können diese zum einen durch eine Erhöhung des Gewerbesteuerhebesatzes von derzeit 460 auf 490 Punkte; was ca. 91 Millionen in die Stadtkasse spülen würde. Die restlichen 21,7 Millionen kann die städtische Wohnungsbaugesellschaft selbst aus ihren enormen Jahresüberschüssen finanzieren. Diese waren in den letzten Jahren parallel zur Mietpreisexplosion rasant von 40 Millionen (2008) auf über 94 Millionen (2017) angestiegen.

Die Frage der Wohnraumversorgung bedarf einer politischen Antwort. Das vergangene Vierteljahrhundert Frankfurter Wohnungsbau- und Stadtentwicklungspolitik hat gezeigt, dass über den angeblich freien Markt der Bedarf nach und Anspruch auf bezahlbaren Wohnraum nicht zu decken ist. Demgegenüber ist ein öffentliches Wohnbauunternehmen wie die ABG Frankfurt Holding das geeignete Instrument für den Ausbau und die Sicherung bezahlbaren Wohnraums im gesamten Stadtgebiet. Der Bedarf ist mehr als deutlich zu erkennen, woran es mangelt ist der politische Wille, bestehende Möglichkeiten zugunsten der Bedürfnisse der Frankfurter Bevölkerung zu nutzen. Hier setzt der Frankfurter Mietentscheid an, indem Wohnbaupolitik von der Stadtgesellschaft selbst in die Hand genommen wird, um Frankfurt als lebenswerte Stadt für alle zu sichern.

Sebastian Schipper

Sebastian Schipper ist wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut für Humangeographie der Goethe-Universität Frankfurt/Main und aktiv beim Mietentscheid Frankfurt.

Sofrony Riedmann

Sofrony Riedmann promoviert am Institut für Humangeographie der Goethe-Universität Frankfurt/Main und ist aktiv beim Mietentscheid Frankfurt.

Felix Silomon-Pflug

Felix Silomon-Pflug ist wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut für Humangeographie der Goethe-Universität Frankfurt/Main und aktiv beim Mietentscheid Frankfurt.