Eigentumswohnungen und Mieten Quelle: Micah Andrew Moore

Eigentumswohnungen
bringen uns nicht weiter

Grassierende Wohnungsnot und explodierende Mieten werden von staatlicher Seite gerne mit individueller Bauförderung beantwortet. Doch damit macht der Staat alles nur noch schlimmer.

„Eigentum ist Freiheit“ – so pfeifen es die Spatzen von den Dächern, aktuell zwei fette Comicvögel auf einem Fassadenplakat am Berliner S-Bahnhof Berlin-Neukölln, die für Fertighäuser werben. Doch nicht nur rot-rote Werbespatzen, sondern auch die schwarz-rote Große Koalition pfeift dieses Lied: CDU und SPD beschlossen im Koalitionsvertrag ein „Baukindergeld“ von bis zu 1200 Euro im Jahr, damit Familien sich ein Eigenheim leisten können. In Zeiten der Wohnungsnot scheint das attraktiv – raus aus der Abhängigkeit, rein in die eigenen vier Wände. Doch diese Freiheit ist Illusion. In Städten mit mehr Eigentums- als Mietwohnungen ist die Wohnungsnot schärfer, es gibt mehr Obdachlosigkeit und Zwangsräumungen. Woran liegt das, wo ist der Pferdefuß beim Eigentum?

Förderung für Privilegierte

Das erste Problem der Eigentumsförderung durch Bausparprämien, Baukindergeld und ähnliche Maßnahmen ist, dass nicht die wirklich Bedürftigen gefördert werden. Heute sind insbesondere Niedriglöhnerinnen und  Arbeitslose in Städten und Ballungsräumen von Verdrängung und Obdachlosigkeit bedroht. Wer sich ein Einfamilienhaus baut, wohnt dagegen meist auf dem Land, wo Platz ist und die Wohnungsnot sich in Grenzen hält. Die Zersiedelung der Landschaft ist dort jedoch ein ebenso ernstes Problem wie die zunehmende Flächenversiegelung – Probleme, die mit Gießkannen-Bauförderung noch zunehmen werden.

In den Städten, wo die Wohnungsnot grassiert, bedeutet Eigentum den Kauf einer Wohnung. Doch die urbane Eigentumswohnung ist bei den aktuellen Preisen für Mindest- und Niedriglohnbeschäftigte selbst mit Förderung unerreichbar. Eigentum ist nicht für 1200 Euro im Jahr zu haben, sondern erfordert privates Kapital oder sichere Arbeitsverträge. Die Mittelschicht, die sich von eigener Arbeit Eigentum leisten kann, schrumpft jedoch im Niedriglohnland Deutschland seit 1990 stetig. Ein alter Arbeitsvertrag mit gutem Lohn ist genauso ein Privileg geworden wie ein alter Mietvertrag mit günstiger Miete. Lohnerhöhungen in letzter Zeit konnten diesen Trend abschwächen, aber nicht umdrehen.

Bis zur Hälfte der Wand

Wer es doch ins Wohneigentum schafft, hat oft falsche Vorstellungen von der Kontrolle über die eigene Wohnung. Denn die urbane Käuferin erwirbt eine Wohnung bis zur Hälfte der Wand, in den seltensten Fällen ein Neubau, sondern meist ein ehemaliges Mietshaus. Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum ist im Moment eins der lukrativsten Geschäfte auf dem Immobilienmarkt.

»Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum ist im Moment eins der lukrativsten Geschäfte auf dem Immobilienmarkt, mit Bauprämien fördert der Staat so steigende Mieten«

Da die hohen Kaufpreise für Innenstadt-Immobilien anders nicht wieder reinzuholen sind, beruht die heißlaufende Spekulation auf steigende Preise im Wesentlichen auf Umwandlungen. Mit Bauprämien, die auch für Wohnungskauf gelten, fördert der Staat diese Preisspirale – und damit steigende Mieten. Doch auch für die Käuferinnen ist diese Wohnform denkbar unflexibel: die typische Altbauwohnung hat höchstens drei Zimmer, sie wächst bei Familiengründung nicht mit und schrumpft nicht bei Trennungen. Die Käuferinnen sind jedoch durch langlaufende Kredite über Jahrzehnte an ihre neue Immobilie gebunden.

Die willkürlich zusammengesetzten „Wohneigentümergemeinschaften“ (WEG) in scheibchenweise verkauften Häusern haben trotz individueller Glücksversprechen alle Nachteile von Kollektivität. Die frischgebackenen Eigentümerinnen müssen sich mit einer Gruppe von Leuten einigen, die sich ihre Wohnung gekauft haben, damit sie sich mit niemandem mehr einigen müssen. Daraus wird schnell ein Loriot-Sketch oder ein Alptraum – selbst gut funktionierende Hausgemeinschaften enden nach der Umwandlung in Eigentum mitunter in einem Rosenkrieg der Mietparteien.

Wohnungen als Rendite-Anlage

Hinzu kommt, dass alle zu viel bezahlen. Bei jeder Umwandlung ist der Quadratmeterpreis der an den Endverbraucher gelieferten Wohnung deutlich höher als der Einkaufspreis des umwandelnden Unternehmens – sonst käme bei diesem Modell kein Gewinn zustande. Darüber hinaus haben Immobilienfirmen Tricks gefunden, ihre Käuferinnen zur Kasse zu bitten. In Berlin hat sich folgende Methode bewährt: nur 49% eines Altbaus werden von einem Investor in Eigentum umgewandelt und verkauft, mit der verbliebenen Mehrheit von 51% kontrolliert die Investorin nach wie vor die Eigentümerinnenversammlung. Dort werden nun teure Sanierungsmaßnahmen beschlossen. Diese steigern den Wert der bei der Investorin verbliebenen Wohnungen massiv – müssen jedoch auch von den Käuferinnen mitbezahlt werden. Derart gerupft wurden etwa Käuferinnen in der Frankfurter Allee in Berlin-Friedrichshain. Sie zahlten mit dem Traum vom Eigentum gleich zweifach die Profite des Unternehmens – einmal im überhöhten Kaufpreis, danach durch überteuerte Umlagen für die Sanierung. Dies bedeutete im Einzelfall Zusatzkosten von mehreren Tausend Euro für Menschen, die ohnehin schon an die Grenze des Erträglichen verschuldet waren.

Kredit und Krise

Selbst da, wo Wohnungskäuferinnen nicht derart gerupft werden, schafft der Kredit fürs Eigenheim Abhängigkeit – nicht mehr von der Vermieterin, sondern von der Bank. Käuferinnen überschauen das Risiko oft nicht. Wegen der aktuell niedrigen Zinsen verschulden sie sich derzeit im Schnitt etwa ein Drittel höher, als sie sich sonst leisten könnten. Da die Kreditverträge Zinsen jedoch meist nur für 10 Jahre garantieren, aber 25-30 Jahre abbezahlt werden müssen, wird die von vielen Banken erwartete „Zinswende“ für viele zum Albtraum werden. Es steigen die Zinsen, es steigen die Raten – der Traum vom Eigentum endet in der Privatinsolvenz.

Viele rechnen damit, dass die Wertsteigerung der Wohnung diesen Effekt ausgleicht. Doch das ist eine Spekulation, eine Wette auf die Zukunft. Die US-amerikanische Immobilienkrise von 2008, aber auch die spanische Immobilienkrise zeigen, wie schief so etwas gehen kann: die Immobilienpreise brachen ein, Kredite wurden nicht mehr bedient. Spanien und die USA, zwei Länder in denen Eigentum gegenüber der Miete dominiert und staatlich massiv gefördert wurde, erlebten seit 2008 Wellen von Zwangsversteigerungen. Hunderttausende Familien verloren ihre Wohnung. Der Gesamtwirtschaft brachte die Spekulation mit dem Wohneigentum eine Instabilität, die Ökonomen bisher nur aus Geschichtsbüchern kannten: der Zusammenbruch des US-Immobilienmarktes löste 2008 die globale Finanzkrise aus.

Eigentumswohnungen werden in Berlin gebaut

Doch nicht nur Immobilienblasen zeigen das zerstörerische Potenzial der Eigentümerinnengesellschaft. Auch im krisenfreien Verlauf ist in von Wohneigentum dominierten Gesellschaften die soziale Ungleichheit am Wohnungsmarkt nicht kleiner, sondern größer. Wohneigentum nutzt in der ersten Generation den ehemaligen Mietparteien. Schon in der zweiten Generation wird es vererbt und oft zum Höchstpreis vermietet – die staatlich geförderte Wohnung treibt nun die Mietpreise, statt Wohnungsnot zu lindern. Es entsteht schon bald eine Zweiklassengesellschaft von Eigentum und Miete. Je mehr Eigentum in einer Stadt vorhanden ist, desto größer wird diese soziale Spaltung. Negativbeispiel ist Südeuropa, wo die Jugendarbeitslosigkeit groß und der Mietmarkt klein ist. In Italien etwa wohnen junge Leute oft bis 35 bei den Eltern, weil sie sich nichts Eigenes leisten können.

Von London bis Moskau das gleiche Spiel

Eigentumsförderung war auch historisch kein Mittel sozialen Ausgleichs, sondern ein Werkzeug neoliberaler Gegenrevolution. In den USA mit Ronald Reagan, in Großbritannien unter Margaret Thatcher, im Moskau der Jelzin-Ära – überall diente das Versprechen von Wohneigentum als Startpunkt für die Privatisierung der öffentlichen Wohnungsbestände, die niedrige Mieten gesichert hatten. Dabei war es ganz egal, ob diese unter staatssozialistischem oder sozialdemokratischem Vorzeichen entstanden – der Markt sollte es nun richten. In Moskau etwa wurde die Privatisierung den Menschen damit schmackhaft gemacht, dass jede ihre eigene Wohnung behalten durfte – mit dem Erfolg, das Millionen neu hinzukommende Einwohnerinnen der wachsenden Metropole leer ausgingen. „Gastarbeiterinnen“ – das deutsche Wort hat sich im Russischen eingebürgert –  aus dem Kaukasus oder anderen Regionen finden keine Wohnung, leben auf der Straße oder in Behelfen. Privatisierung und Immobilienspekulation führten innerhalb einer Generation dazu, dass Moskau heute eine der teuersten Städte Europas ist.

Ein anderes Beispiel ist London, wo die Privatisierung des sozialen Wohnungsbaus als Wohltat für die Mieterinnen gepriesen wurde, die ein Vorkaufsrecht erhielten. Einige Sozialmieterinnen machten den Profit ihres Lebens – doch die Stadt ging vor die Hunde. Die Londonerinnen sprechen von der „property ladder“, eine „Eigentumsleiter“, die in der Elterngeneration noch von der Studi-WG zur selbst erworbenen Familienwohnung reichte: durch Umschulden von Krediten konnten ein Umzug und eine größere Wohnung finanziert werden. Doch diese Leiter ist für junge Londonerinnen längst ein Treppenwitz. Schon die unterste Stufe ist unerreichbar nicht nur für Studentinnen oder Prekäre, sondern auch für Kernberufe der Mittelschicht wie Feuerwehrleute oder Lehrerinnen.

Hohe Renditen Berlin Wohnungsbau

Die noch 2003 von George W. Bush propagierte „Ownership Society“ entpuppt sich beim näheren Hinsehen also als Hamsterrad von Abhängigkeit. Freiheit erreichen in diesem System nur wenige. Die Mittelschicht dagegen verarmt, weil sie einen immer größeren Anteil ihres Lohns in die Miete stecken muss. Beliebt ist das Wohneigentum dennoch bei Konservativen aller Parteien, denn Eigentumsförderung ist ein Instrument der Befriedung. Wer einen Kredit am Hals hat, überlegt sich zweimal, ob sie streikt oder am Arbeitsplatz aufmuckt.

»Eigentumsförderung ist ein Instrument der Befriedung, denn wer einen Kredit am Hals hat, überlegt sich zweimal, ob sie streikt oder am Arbeitsplatz aufmuckt«

Denn Jobverlust bedeutet Wohnungsverlust. Eigentum ist daher nicht die Lösung, sondern das Problem. Dennoch sollte man sich nicht schuldig fühlen für selbst genutztes Wohneigentum für sich und die Familie – denn in Einzelfällen macht „Kaufen als Notwehr“ durchaus Sinn. Gerade deshalb ist die Ideologie der Eigentumsförderung seit Jahrzehnten so attraktiv – sie enthält ein Körnchen Wahrheit für all jene, deren Jobs so sicher sind, dass sie die Zinswende nicht fürchten müssen. Gesellschaftlich ist das individuelle Glück jedoch keine Lösung. Aus der Wohnungskrise können wir uns nicht mit Bausparverträgen rauskaufen, jeder staatliche Euro in Eigentumsförderung ist ein Euro zu viel. Er nutzt meist den ohnehin schon besserverdienenden, er heizt Spekulation und Immobilienblase an und zerreißt unsere Städte.

Wege aus der Eigentumsfalle

Doch Berlin ist nicht London. Auch wenn Kommunalpolitikerinnen in der Hauptstadt und in anderen Metropolen durch Privatisierung und Förderung privater Baugruppen einiges getan haben, um die Bevölkerung in den Abgrund der „Ownership Society“ zu stürzen: nach wie vor lebt in deutschen Städten die Mehrheit der Menschen zur Miete, in Berlin sind es 85%. Dies ist keine Abhängigkeit, sondern ein strategischer Vorteil. Die Wutmieterinnen von heute lassen sich nicht mehr einfach privatisieren wie noch in den 1990er Jahren. Berlin und Hamburg sind die Hauptstädte einer neuen Mieterinnenbewegung, die sich mittlerweile aus Kiezinitiativen hochgearbeitet hat in die Höhen der Landespolitik: ein Volksentscheid verlangte 2015 in Berlin die Ausweitung und Demokratisierung öffentlichen Wohnungseigentums.

Genau hier liegt die Lösung des Problems – der Wohnungsmarkt braucht nicht individuelles Eigentum, sondern kollektives. Die sozialdemokratischen Kommunalpolitikerinnen des Roten Wiens haben das in den 1920er Jahren vorgemacht. Sie besteuerten Luxuswohnungen, schöpften Immobiliengewinne so konsequent ab, dass viele Vermieterinnen aufgaben. Sie verkauften ihr Haus und die Preise fielen. Mit den Erträgen baute und kaufte die Stadt – heute gehören in Wien 60% der Wohnungen der öffentlichen Hand oder Genossenschaften. Knappheit herrscht auch dort, weil in neoliberalen Zeiten nicht nachgebaut wurde. Aber Spekulationsblasen wie in London sind in Wien kaum denkbar. Wer daher heute unter hohen Mieten stöhnt, sollte sich nicht mit 1200 Euro Baukindergeld zufrieden geben. Eine Sozialisierung des Wohnungsmarktes dagegen – das wäre mal ein Wahlversprechen, das es in sich hätte. Jedoch: was für die Wiener Sozialdemokraten im zwanzigsten Jahrhundert noch gelebte Praxis war, ist bei der SPD von heute nicht mal mehr als Utopie zu finden. Es steht zu hoffen, dass die neue Generation von Mieterinnen der alten Tante Beine macht.

Ralph Neumann ist aktiv in der Stadt-AG der Interventionistischen Linken Berlin. Die Gruppe veröffentlichte jüngst mit dem Text „Das Rote Berlin“ ein wohnungspolitisches Manifest für die Hauptstadt. Dieser Text ist ein überarbeiteter Auszug daraus.

Ralph Neumann

Stadt-AG der Interventionistischen Linken Berlin