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Glaubst du noch an
die Mietpreisbremse?

Durch die Mietpreisbremse und andere Maßnahmen soll die Explosion der Mieten gestoppt werden. Doch nichts davon wird ausreichen.

In fast allen großen Städten in Deutschland steigen die Mieten. Für Haushalte mit geringen Einkommen ist es inzwischen kaum noch möglich in den Städten leistbare Wohnungsangebote zu finden.  Etwa vier von zehn Haushalten müssen eine Mietkostenbelastung von mehr als 30 Prozent tragen. Ihre Mieten liegen damit über dem Wert, der als „leistbar“ definiert wird. Allein in den Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnerinnen betrifft das 5,6 Millionen Haushalte. Für Haushalte unterhalb der Armutsgrenze und mit geringen Einkommen entspricht das einer Nettokaltmiete von unter fünf Euro pro Quadratmeter.

In der ökonomischen Logik einer kapitalistischen Urbanisierung gibt es keine Anreize, Wohnungen preisgünstig anzubieten. Jede halbwegs rationale Investition erwartet mindestens eine durchschnittliche Verzinsung des eingebrachten Eigenkapitals. Die dringend benötigten Mieten zu unterdurchschnittlichen Preisen für die Haushalte mit unterdurchschnittlichen Einkommen sind auf diesem Wege kaum zu erwarten. Im Gegenteil: Überall, wo durch demographische Veränderungen und Zuzüge eine verstärkte Nachfrage entsteht, nutzen Vermieterinnen die möglichen Mietsteigerungspotentiale bis zum Maximum aus. Auf der Strecke bleiben dabei all jene, die auf günstige Wohnungen angewiesen sind.

Neben den Marktreaktionen auf die gestiegene Nachfrage ist die soziale Wohnungsversorgung durch veränderte Investitionsstrategien bedroht. Im Nachgang der internationalen Finanzkrise gelten die Mietwohnungsmärkte als sichere Häfen der Anlage und versprechen als Betongold bisher ungeahnte Ertragssteigerungen. Insbesondere in den attraktiven Innenstadtlagen gehen Investorinnen von bisher unterbewerteten Wohnungsbeständen aus und versuchen durch Modernisierungsmaßnahmen, Mietsteigerungen, Neuvermietungen und die Umwandlung in Eigentumswohnungen eine kurzfristige Ertragssteigerung zu erzielen. Die gestiegenen Ertragserwartungen spiegeln sich in den schnell steigenden Immobilienpreisen. Vor allem bebaute Grundstücke werden zum Gegenstand von spekulativen Transaktionen.

»Und dann kam der neue Eigentümer«

Die hohen Preise, die dabei gezahlt werden, lassen sich aus den Bestandsmieten – also den monatlichen Zahlungen der Mieterinnen – in der Regel nicht refinanzieren. Die Verdrängung wird zum Geschäftsmodell und wird in den Immobilienverkäufen bereits eingepreist. Das erleben auch die Hausgemeinschaften, die sich gegen Mietsteigerung und Verdrängung wehren: So verschieden auch die Verdrängungsstrategien ausfallen – fast immer beginnen die Geschichten der Mieterinnen mit dem Satz: „Und dann kam der neue Eigentümer“.

Ist da noch was zu retten?

Nach drei Dekaden der Liberalisierung, Deregulierung und Privatisierung versucht sich die Politik sowohl im Bund als auch in den Ländern inzwischen mit verschiedenen Formen des Gegensteuerns. Das Finanzvolumen für die Wohnraumförderung wurde aufgestockt, städtebauliche Instrumente wie Milieuschutzsatzungen und Umwandlungsverordnungen finden verstärkt Anwendung und mit der Mietpreisbremse soll der beständige Anstieg der Neuvermietungsmieten gebändigt werden. Doch die zu erwartenden Effekte der wiederentdeckten Wohnungspolitik sind gering. Die aufgestockten Fördermittel werden keinen nachhaltigen Beitrag für die Wohnungsversorgung schaffen, weil sie die Förderfehler der Vergangenheit reproduzieren.

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Wie in den früheren Förderprogrammen des sozialen Wohnungsbaus werden Fördermittel auch heute mit befristeten Mietpreis- und Belegungsbindungen vergeben. Das bedeutet: Zu Beginn sind die Mieten relativ günstig. Nach Rückzahlung der öffentlichen Darlehen – in der Regel nach etwa 20 Jahren –  werden die Wohnungen aber aus den Bindungen entlassen und können nach marktwirtschaftlichen Kriterien bewirtschaftet werden. Diese Förderpolitik wird deshalb als eine „Wirtschaftsförderung mit sozialer Zwischennutzung“ beschrieben. Die so dringend benötigten dauerhaft günstigen Mietwohnungsangebote werden so – trotz milliardenschwerer Förderung – nicht aufgebaut.

Auch der aktuelle Mengenansatz der Wohnraumförderung ist ernüchternd. Die etwa 25.000 geförderten Neubauwohnungen reichen nicht einmal aus, die jährlichen Abgänge aus den früheren Förderperioden zu kompensieren.

»Zwischen 1990 und heute hat sich die Zahl der Sozialwohnungen von über vier Millionen auf etwa eine Million reduziert«

Allein zwischen 1990 und heute hat sich die Zahl der Sozialwohnungen von über vier Millionen auf etwa eine Million Wohnungen reduziert. Dieses Abschmelzen wird mit den heutigen Programmen nicht gestoppt, sondern allenfalls verlangsamt. Am Ende der aktuellen Förderperiode wird sich trotz der jährlichen Ausgabe von zwei Milliarden Euro die Anzahl der mietpreisgebundenen Sozialwohnungen weiter verringert haben. Zudem sind die Einstiegsmieten im geförderten Wohnungsbau mit Mietpreisen um die 6,50 Euro pro Quadratmeter kalt für die Haushalte mit dem größten Unterstützungsbedarf bei der Wohnungsversorgung zu teuer. Haushalte mit geringem Einkommen müssen so weiterhin Mietkostenbelastungen von deutlich über 30 Prozent tragen. Selbst in einer Sozialwohnung bleibt dann nur wenig zum Leben.

Milieuschutz hilft  – ein bisschen

Ein weiteres Mittel sind  städtebauliche Erhaltungssatzungen, auch als Milieuschutzgebiete bekannt. Sie können vor allem in Fällen von Modernisierungsarbeiten eine begrenzende Wirkung entfalten. Wenn zum Beispiel in einigen Straßenzügen die Mieten besonders stark steigen, kann die Kommune sie zum Milieuschutzgebiet erklären. Eigentümerinnen können die Häuser dann nicht mehr aufwerten, wie sie wollen. Je nach Ausgestaltung der Erhaltungssatzung können Kommunen nicht genehmigungsfähige Maßnahmen bestimmen und versuchen, auf diesem Wege den Umfang der Sanierungsarbeiten einzuschränken. In einzelnen Kommunen (zum Beispiel im Bezirk Mitte von Berlin) werden auch Kappungsgrenzen festgelegt, die die Mietsteigerung nach Modernisierung auf der Höhe eines Gebietsmietspiegels beschränken.

Doch die Instrumente des Städtebaurechts sind für die Sicherung sozialer Mieten nur bedingt tauglich. Da die Regeln der Milieuschutzgebiete das sonstige Mietrecht nicht außer Kraft setzen, üben sie keinen Einfluss auf die Mietsteigerungen nach Miethöhegesetz und Neuvertragsmieten aus. Zudem setzt die Umsetzung der Milieuschutzauflagen voraus, dass die kommunalen Behörden sie auch entsprechend kontrollieren und sanktionieren können. Wachsen Personalstellen und Motivation der Mitarbeiterinnen nicht mit den zusätzlichen Aufgaben, bleiben die Satzungen der Erhaltungsgebiete oft zahnlose Tiger. Eine weitere Möglichkeit ist, dass Kommunen selbst Häuser kaufen. Die Nutzung von kommunalen Vorkaufrechten in den Satzungsgebieten ist insbesondere bei starkem Verdrängungsdruck durch die hohen Grundstückpreise im Umfang beschränkt und in seinen sozialen Wirkungen gering, weil auch kommunale Träger bei spekulativen Kaufpreisen keine preisgünstige Wohnungsbewirtschaftung sichern können.

Zu viele Ausnahmen

Die Mietpreisbremse verspricht, die Miete bei einer Neuvermietung in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten bei maximal zehn Prozent über den ortsüblichen Vergleichsmieten zu kappen. In der bisher geltenden Fassung der Mietrechtsnovelle, also der gesetzlichen Grundlage der Mietpreisbremse, sind jedoch viele Ausnahmen enthalten. So gilt die Kappung nicht nach Modernisierungsarbeiten, in Neubauten und wenn die Vormiete bereits über der Kappungsgrenze lag. Zudem gab es bisher keine Verpflichtung der Vermieterinnen, die Wohnungssuchenden über den bisherigen Mietpreis zu informieren, sodass die Klagemöglichkeiten für Neumieterinnen beschränkt waren. Da überrascht es nicht, dass die Mietpreisbremse ihre Wirkung weitgehend verfehlte. Auch in Städten mit gültiger Mietpreisbremse sind die Angebotsmieten weiter gestiegen. Zudem lädt das Gesetz zu Umgehungsstrategien ein. So ist zum Beispiel mit der Einführung der Mietpreisbremse  in den einschlägigen Portalen das Angebot von möblierten Wohnungen deutlich angestiegen, weil dies eine ganz legale Umgehung der Mietpreisbremse ermöglicht.

Neben diesen Umsetzungsproblemen gibt es auch einen systematischen Grund, warum die Mietpreisbremse nur einen begrenzten Beitrag für die soziale Wohnungsversorgung leisten kann. Mit einer Kappung knapp über den ortsüblichen Vergleichsmieten werden vor allem Haushalte mit durchschnittlichen und überdurchschnittlichen Einkommen begünstigt. Haushalte mit geringen Einkommen sind aber auf unterdurchschnittliche Mieten angewiesen -und ebensolche hat die Mietpreisbremse nicht zu bieten.

»Eine dauerhaft soziale Wohnungsversorgung muss gegen private Gewinninteressen durchgesetzt werden«

Die sozialen Aspekte der Wohnungsversorgung können mit den zurzeit diskutierten Instrumenten also kaum erreicht werden. Sie stellen die Ökonomie der Immobilienverwertung selbst nicht in Frage, sondern versuchen lediglich mit Förderprogrammen Mietpreise zu simulieren oder mit gesetzlichen Auflagen einzuschränken.. Doch solange steigende Grundstückpreise die Ertragserwartungen in die Höhe treiben, werden Beschränkungen immer nur  akzeptiert werden, solange die Profite stimmen. Schon jetzt zeigt sich eine unternehmerische Kreativität bei Vermieterinnen, wenn es darum geht, die auferlegten Beschränkungen zu umgehen.

Eine dauerhaft soziale Wohnungsversorgung muss gegen private Gewinninteressen durchgesetzt werden und setzt eine Beschränkung der Grundstückspreise ebenso voraus wie den Ausbau von gemeinnützigen Bewirtschaftungsmodellen wie zum Beispiel Genossenschaften, kommunale Wohnungsbaugesellschaften oder soziale Bauträger. Die Mieten bleiben bezahlbar, wenn diese nicht erzwungen durch Gesetze, sondern aus innerer Logik der Unternehmensstruktur heraus im Interesse der Mieterinnen wirtschaften.

Andrej Holm

Andrej Holm forscht an der HU Berlin zu Gentrification und Wohnungspolitik. Er unterstützt seit vielen Jahren Mieterinitiativen in Berlin und mischt sich aktiv in die Stadtpolitik ein.